Comprar o alquilar vivienda en Santiago

Cualquiera que compare dos portales inmobiliarios de Santiago de Compostela se encontrará con cifras que no cuadran del todo. No es un error de nadie: cada índice muestrea una cartera distinta de anuncios, con tamaños y zonas diferentes, y eso hace que el "precio medio" de la ciudad varíe según quién lo calcule. Lo que sí coinciden en señalar todas las fuentes, sin excepción, es la dirección: un mercado claramente tensionado y al alza.

Precio de compra: la horquilla real

Idealista sitúa el precio medio en torno a 2.000-2.100 €/m² en sus lecturas más recientes, aunque algunos cortes puntuales de 2026 lo elevan hasta cerca de 2.900 €/m². Fotocasa, que pondera de otra manera su muestra —con más peso de viviendas grandes—, publica una media sensiblemente más alta, en torno a 3.200 €/m², con subidas de casi un 24 % en seis meses. Tinsa, por su parte, registró un incremento interanual del 21,9 % en el primer trimestre de 2026. La conclusión honesta no es "el precio es X €/m²", sino que, mires por donde mires, Santiago ha vivido una de las subidas más rápidas del mercado inmobiliario gallego en los últimos dos años, empujada por una demanda sostenida —estudiantes, funcionariado, turismo, inversión— frente a una oferta de vivienda nueva prácticamente estancada.

Fuera del término municipal, el llamado cinturón metropolitano —Milladoiro y Bertamiráns (Ames), Cacheiras (Teo), Sigüeiro (Oroso)— ha subido incluso más rápido que la propia capital: alrededor de un 22 % en 2025, por la falta casi total de promociones nuevas en esos concellos, algunos sin una obra nueva relevante desde hace más de una década.

Alquiler: entre 650 € y casi 1.000 € según a quién preguntes

Con el alquiler pasa algo parecido a la compra. Las referencias más citadas van de 656 €/mes de media (dato que, curiosamente, aparece como el más caro de Galicia en algunas comparativas y como más contenido en otras, según el corte de la muestra) a 935-990 €/mes según Fotocasa e indicadores de mediados de 2026, pasando por una mediana de 811 €/mes según RealAdvisor. Desglosado por tamaño de vivienda, Fotocasa apunta a precios medios de 661 € para un estudio o una habitación, 790 € para un piso de dos habitaciones y 915 € para uno de tres. El alquiler se lleva ya en torno al 31 % del salario medio en la ciudad, un indicador que ha subido un 35 % desde 2020.

Para quien busca solo una habitación —el caso más común entre los más de 25.700 estudiantes matriculados en la USC— el precio habitual se mueve entre 250 € y 350 € al mes, con las zonas más demandadas concentradas cerca de los campus y del Ensanche.

Santiago, zona de mercado residencial tensionado

En abril de 2026 la Xunta de Galicia declaró a Santiago zona de mercado residencial tensionado, la segunda ciudad gallega en recibir esta etiqueta tras A Coruña. La declaración se publicó en el BOE el 31 de julio de 2026 y entró en vigor ese mismo día, con una vigencia de tres años (2026-2029). En la práctica habilita medidas de contención de precios de alquiler, protección reforzada para el inquilino, restricciones a grandes tenedores y ayudas específicas dentro del Plan Estatal de Vivienda —incluidas ayudas de hasta 1.100 €/m² para promoción de vivienda pública de alquiler e incentivos fiscales en el IRPF para propietarios que alquilen en las condiciones fijadas.

Pisos turísticos: la regulación que ha cambiado el casco histórico

Desde 2023 el Concello prohíbe nuevas viviendas de uso turístico en el casco histórico, y en el resto de la ciudad solo las permite en plantas bajas y primeras de edificios residenciales. La aplicación se ha endurecido notablemente en 2025 y 2026: el Ayuntamiento advirtió a 123 pisos turísticos por incumplimiento en 2025, ha impuesto sanciones de hasta 30.000 € y desde febrero de 2026 suspendió durante un año la concesión de nuevas licencias de conversión a uso turístico. El resultado es medible: las viviendas de uso turístico registradas cayeron de 811 en enero de 2024 a 608 en junio de 2026, una reducción de una cuarta parte. En julio de 2026 el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia confirmó como firme toda esta regulación, desestimando el recurso de la patronal turística.