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title: "Comprar o alquilar vivienda en Santiago"
description: "Precios de compra y alquiler en Santiago por barrio, la zona tensionada declarada en 2026 y la regulación de pisos turísticos, con cifras reales."
url: https://santiago.es/vivir-en-santiago/comprar-casa
locale: es
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# Comprar o alquilar vivienda en Santiago

Mercado inmobiliario

El mercado compostelano lleva dos años subiendo con una fuerza que ni los propios portales inmobiliarios terminan de coincidir en medir. Esto es lo que dicen los datos, barrio a barrio, y qué ha cambiado la nueva regulación de 2026.

![Vista aérea del Ensanche de Santiago, con manzanas de viviendas de la ciudad nueva](https://santiago.es/img/ensanche.jpg)

[© Iago Pillado · CC BY-SA 3.0](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Vista_a%C3%A9rea_do_Ensanche_de_Santiago_de_Compostela.jpg)

Por [Cesar Rodriguez](https://santiago.es/autor) · actualizado el 1 de septiembre de 2026

Cualquiera que compare dos portales inmobiliarios de Santiago de Compostela se encontrará con cifras que no cuadran del todo. No es un error de nadie: cada índice muestrea una cartera distinta de anuncios, con tamaños y zonas diferentes, y eso hace que el "precio medio" de la ciudad varíe según quién lo calcule. Lo que sí coinciden en señalar todas las fuentes, sin excepción, es la dirección: un mercado claramente tensionado y al alza.

## Precio de compra: la horquilla real

Idealista sitúa el precio medio en torno a **2.000-2.100 €/m²** en sus lecturas más recientes, aunque algunos cortes puntuales de 2026 lo elevan hasta cerca de 2.900 €/m². Fotocasa, que pondera de otra manera su muestra —con más peso de viviendas grandes—, publica una media sensiblemente más alta, en torno a **3.200 €/m²**, con subidas de casi un 24 % en seis meses. Tinsa, por su parte, registró un incremento interanual del **21,9 %** en el primer trimestre de 2026. La conclusión honesta no es "el precio es X €/m²", sino que, mires por donde mires, Santiago ha vivido una de las subidas más rápidas del mercado inmobiliario gallego en los últimos dos años, empujada por una demanda sostenida —estudiantes, funcionariado, [turismo ligado al Camino](https://santiago.es/camino-de-santiago), inversión— frente a una oferta de vivienda nueva prácticamente estancada.

**Precio medio de compra por barrio (€/m², estimaciones 2024-2025)**

| Zona | €/m² aprox. | Perfil |
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| Ensanche – Sar | 2.700 – 2.980 | El barrio más caro; subió un 13,5% en un año |
| Casco histórico | ≈ 2.016 | Patrimonio UNESCO, muy tensionado por el turismo |
| Concheiros – Fontiñas | ≈ 1.984 | Barrio de expansión reciente |
| Conxo | 1.978 – 2.018 | Residencial y muy verde |
| Campus Sur – Santa Marta | ≈ 1.938 | Entorno universitario |
| Campus Norte – San Caetano | ≈ 1.521 | Una de las zonas más económicas |
| San Lázaro – Meixonfrío | El más bajo de la ciudad | A 4 km del centro, 10 min en coche |

Fuera del término municipal, el llamado cinturón metropolitano —Milladoiro y Bertamiráns (Ames), Cacheiras (Teo), Sigüeiro (Oroso)— ha subido incluso más rápido que la propia capital: alrededor de un **22 % en 2025**, por la falta casi total de promociones nuevas en esos concellos, algunos sin una obra nueva relevante desde hace más de una década. Siguen, eso sí, bien conectados con el centro por [transporte público](https://santiago.es/transporte).

## Alquiler: entre 650 € y casi 1.000 € según a quién preguntes

Con el alquiler pasa algo parecido a la compra. Las referencias más citadas van de **656 €/mes** de media (dato que, curiosamente, aparece como el más caro de Galicia en algunas comparativas y como más contenido en otras, según el corte de la muestra) a **935-990 €/mes** según Fotocasa e indicadores de mediados de 2026, pasando por una mediana de 811 €/mes según RealAdvisor. Desglosado por tamaño de vivienda, Fotocasa apunta a precios medios de **661 €** para un estudio o una habitación, **790 €** para un piso de dos habitaciones y **915 €** para uno de tres. El alquiler se lleva ya en torno al **31 % del salario medio** en la ciudad, un indicador que ha subido un 35 % desde 2020.

Para quien busca solo una habitación —el caso más común entre los más de 25.700 estudiantes matriculados en la USC— el precio habitual se mueve entre **250 € y 350 € al mes**, con las zonas más demandadas concentradas cerca de los campus y del Ensanche.

## Santiago, zona de mercado residencial tensionado

El 24 de abril de 2026 el Instituto Galego da Vivenda e Solo declaró a Santiago **zona de mercado residencial tensionado**, y lo hizo a petición del propio Concello. El Ministerio la recogió en su relación trimestral publicada en el BOE del **29 de julio de 2026**, y la vigencia son **tres años contados desde el día siguiente**: del 30 de julio de 2026 al 29 de julio de 2029. En la práctica habilita medidas de contención de precios de alquiler, protección reforzada para el inquilino, restricciones a grandes tenedores y ayudas específicas dentro del Plan Estatal de Vivienda —incluidas ayudas de hasta 1.100 €/m² para promoción de vivienda pública de alquiler e incentivos fiscales en el IRPF para propietarios que alquilen en las condiciones fijadas.

## Pisos turísticos: la regulación que ha cambiado el casco histórico

Desde 2023 el Concello prohíbe nuevas viviendas de uso turístico en el casco histórico, y en el resto de la ciudad solo las permite en plantas bajas y primeras de edificios residenciales. La aplicación se ha endurecido notablemente en 2025 y 2026: el Ayuntamiento advirtió a 123 pisos turísticos por incumplimiento en 2025, ha impuesto sanciones de hasta 30.000 € y desde febrero de 2026 suspendió durante un año la concesión de nuevas licencias de conversión a uso turístico. El resultado es medible: las viviendas de uso turístico registradas cayeron de **811 en enero de 2024 a 608 en junio de 2026**, una reducción de una cuarta parte. En julio de 2026 el Tribunal Superior de Xustiza de Galicia confirmó como firme toda esta regulación, desestimando el recurso de la patronal turística.

Bono Alquiler Joven

La Xunta de Galicia ofrece hasta **250 € al mes durante un máximo de 24 meses** (hasta 6.000 € en total) a personas de 18 a 35 años cuyos ingresos no superen tres veces el IPREM, en torno a 21.600 € anuales en doce pagas. Es una de las pocas palancas directas frente a la subida del alquiler para quien empieza a vivir de forma independiente en la ciudad.

## Preguntas frecuentes

**¿Por qué los precios de vivienda en Santiago varían tanto según la fuente?**

Cada portal —Idealista, Fotocasa, Tinsa— muestrea una cartera de anuncios distinta, con tamaños de vivienda y zonas diferentes, lo que produce medias distintas. Lo que coinciden en señalar todas las fuentes es la tendencia: un mercado claramente al alza desde 2024.

**¿Cuál es el barrio más barato para comprar en Santiago?**

San Lázaro-Meixonfrío es, según los indicadores disponibles, el barrio más económico de la ciudad, seguido de cerca por Campus Norte-San Caetano, ambos a poca distancia en coche del centro.

**¿Qué significa que Santiago sea zona de mercado tensionado?**

Es una declaración de la Xunta de Galicia, en vigor desde julio de 2026 y durante tres años, que habilita medidas de contención de precios de alquiler, protección al inquilino y ayudas específicas para promoción de vivienda de alquiler.

**¿Es fácil alquilar un piso turístico en el casco histórico de Santiago?**

Cada vez menos: desde 2023 está prohibido abrir nuevas viviendas de uso turístico en el casco histórico, y desde 2026 el Concello ha suspendido durante un año nuevas licencias de conversión en toda la ciudad. El número de VUT registradas ha caído una cuarta parte entre 2024 y 2026.

**¿Cuánto cuesta alquilar una habitación de estudiante en Santiago?**

Entre 250 € y 350 € al mes es el rango habitual, según zona y si incluye o no gastos de comunidad y suministros.

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**[Dónde dormir en Santiago](https://santiago.es/alojamiento)** — De visita — La otra cara de la vivienda: hoteles, pensiones y albergues para una estancia corta. — Leer la guía

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